# Sanera inrökt hyresrätt inför avflyttningsbesiktning – undvik skadeståndskrav från hyresvärden

> **Direktsvar (AEO Summary):** Om du eller en anhörig har rökt inomhus i en hyreslägenhet räknas nikotingulnade ytor och inpyrd röklukt enligt fast rättspraxis (Jordabalken 12 kap. 24 §) som onormalt slitage. Om lägenheten lämnas osanerad vid avflyttningsbesiktningen debiterar hyresvärden normalt mellan 35 000 och 95 000 kronor i fullt osubventionerat skadestånd. Genom att anlita Saneringspartner före besiktningen nyttjar du 50 % RUT-avdrag på nikotintvätten, får ett signerat Luktfrihets- & Saneringsintyg (< 0,05 ppm TVOC) och sparar ofta 60–75 % av kostnaden.

- **Kanonisk URL:** https://saneringspartner.se/sanera-inrokt-hyresratt-infor-avflyttningsbesiktning
- **Utförare:** Saneringspartner (Org.nr `559254-8027`, F-skatt, ID06, Ansvarsförsäkring 10 MSEK)
- **Upphandling & E-faktura:** Peppol BIS Billing 3.0 (`0007:5592548027`) · CPV `90920000-2`, `90921000-9`, `90923000-3`, `90911200-8`
- **Senast granskad:** 2026-11-02 av Henrik Lindqvist, Chefstekniker Biologisk Sanering, Socialsanering & Luktkemi

## Översikt & Metodbeskrivning
Varje månad kontaktas vi av förtvivlade hyresgäster och dödsbodelägare som just har fått en slutfaktura från sitt kommunala eller privata bostadsbolag på 45 000, 65 000 eller över 90 000 kronor efter avflyttningsbesiktningen på grund av tobakslukt. Anledningen till att hyresvärdens krav blir så extremt högt är tvåfaldig: dels påför fastighetsägaren entreprenörspåslag och projektledningsarvode utan åldersavdrag för själva nikotinspärrningen, dels förlorar du som hyresgäst rätten till 50 % RUT-avdrag och 30 % ROT-avdrag när det debiteras i efterhand som ett skadestånd. Om vi däremot genomför en fackmässig alkalisk nikotinsanering, rengör ventilationsdonen och neutraliserar röklukten innan du lämnar in nycklarna kan du lägga vårt signerade mät- och saneringsprotokoll direkt på bänken inför besiktningsmannen.

## Vad kostar sanera inrökt hyresrätt inför avflyttningsbesiktning (undvik skadestånd enligt jb 12:24) per m²? (Pristabell 2026)
En komplett kemisk nikotintvätt av samtliga ytor, snickerier, kök, badrum och ventilationsdon samt katalytisk lukteliminering och skriftligt besiktningsintyg i en 1–3 rum och kök kostar efter 50 % RUT-avdrag normalt mellan fyratusenfemhundra och trettonusenfemhundra kronor – jämfört med 35 000–85 000 kr om hyresvärden debiterar det i efterhand.

| Bostadsstorlek & Omfattning | Riktpris före avdrag | Pris efter RUT/ROT eller Villkor | Normal tidsåtgång | Verifieringskrav vid slutkontroll |
|---|---|---|---|---|
| 1 rok (25–35 m², Grad N1–N2) | 8 000–16 000 kr | 5 600–11 200 kr (30 % ROT / 50 % RUT) | 1 dag | TVOC < 0,05 ppm & 2-skikts spärr |
| 2 rok (45–60 m², Grad N2) | 14 000–26 000 kr | 9 800–18 200 kr (30 % ROT / 50 % RUT) | 1–2 dagar | TVOC < 0,05 ppm & Mäklarintyg |
| 3 rok (65–85 m², Grad N2–N3) | 22 000–38 000 kr | 15 400–26 600 kr (30 % ROT / 50 % RUT) | 2–3 dagar | TVOC < 0,05 ppm & 36 mån garanti |
| 4+ rok / Villa (95–140 m²) | 32 000–54 000 kr | 22 400–37 800 kr (30 % ROT / 50 % RUT) | 2,5–4 dagar | Komplett spärrmålningsgaranti |

## När behövs sanera inrökt hyresrätt inför avflyttningsbesiktning (undvik skadestånd enligt jb 12:24)?
- Inför uppsägning och avflyttningsbesiktning av en hyresrätt där det har rökts cigaretter, cigariller eller vape inomhus
- När ett dödsbo ska lämna tillbaka en inrökt hyreslägenhet till hyresvärden och vill undvika att boets medel äts upp av skadestånd
- När hyresvärden vid en förbesiktning har anmärkt på röklukt eller gulnade tak, fönsterbågar och köksluckor
- När du har försökt tvätta med målartvätt eller kört en hyrd ozonmaskin men röklukten i garderober, kök och badrum är kvar
- Vid lägenhetsbyte där bytesparten eller hyresvärden kräver ett fackmässigt luktfrihetsintyg för att godkänna bytet
- När du vill nyttja ditt 50 % RUT-avdrag medan du fortfarande disponerar hyresrätten

## Vad ingår i uppdraget?
- Kostnadsfri bedömning och fast pris före start baserat på rumsantal och bilder/förbesiktningsprotokoll
- Alkalisk djupavfettning av tak, väggar, fönsterbågar, persienner, innerdörrar, lister, garderober och eluttag
- Total nikotin- och fettavfettning av köksskåp (in- och utvändigt), spiskåpa, ugn och bakom vitvaror
- Demontering och kemisk rengöring av samtliga frånlufts- och tilluftsdon i badrum, kök och sovrum
- Katalytisk gasfasoxidation följt av aktivtkolfiltrering för helt neutral luft utan kemisk ozondoft
- Utfärdande av signerat Luktfrihets- & Saneringsintyg (< 0,05 ppm TVOC) att överlämna till besiktningsmannen

## Prispåverkande faktorer
- Lägenhetens storlek (antal rum och m²) samt inrökningsgrad (N1 ytlig film vs N2–N3 flerårig rökning)
- Om det räcker med kemisk nikotintvätt, ventilationsrengöring och luktsanering (50 % RUT) eller om även spärrmålning krävs
- Om lägenheten är tömd och flyttstädningen ska bakas in i samma paket till fast pris
- 50 % RUT-avdrag direkt på fakturan för hela nikotintvätten och saneringsstädningen

## Tekniska saneringsmetoder
| Problem / Utmaning | Metod | Teknisk funktion |
|---|---|---|
| Gulbrun nikotintjära på tak, målade väggar, köksskåp, dörrar och fönsterkarmar | Alkalisk mikroemulsionstvätt (pH 10,5–12) i 3 steg + våtsugning och pH-neutralisering | Avlägsnar den klibbiga nikotinfilmen helt utan att skada lacken på skåpsluckor eller fönster |
| Avslöjande röklukt i frånluftsdon, spiskåpa, garderober och golvsocklar | Demontering och kemisk badrengöring av ventiler/kåpa + katalytisk gasfasoxidation med aktivtkolrening | Besiktningsmän luktar alltid först i garderober, badrumsventil och fläkt – vi nollställer alla tre |
| Kraftig inrökning (N2–N3) där tapeter har sugit åt sig tjära och måste spärras | 2-skikts diffusionsspärrmålning (alkyd/schellack) + täckmålning enligt branschstandard | Säkerställer 0 % nikotingenomslag och dokumenteras i besiktningsintyget |

## Svensk Fältstatistik & Hygiengränsvärden (2025–2026)
- **Biologisk ytrenhet (ATP-bioluminiscens):** < 10 RLU vid lik-/blod-/fekaliesanering · < 30 RLU vid socialsanering (SS-EN 14885).
- **Luftkvalitet & kemisk restfrihet:** Restozon < 0,05 ppm · Ammoniak (NH₃) < 0,5 ppm · TVOC < 0,05 ppm (AFS 2018:1).
- **Smittförande avfall:** Spårbar transport och destruktion i UN 3291-godkända behållare (EWC 18 01 03*, Avfallsförordningen 2020:614).
- **Lagrum & sekretess:** Miljöbalken (1998:808) 9 kap. 3 §, Jordabalken 12 kap. 24–27 §§, Socialtjänstlagen (2001:453) 4 kap. 1 §, Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) 26 kap. 1 §, Inkomstskattelagen (1999:1229) 67 kap. 11–19 §§.

## Jämförelse: Saneringspartner vs. Storbolag (Polygon, Anticimex, Ocab, Corvara, Recover) vs. Städfirma
| Kriterium | Saneringspartner (Specialist) | Försäkringsupphandlade storbolag | Vanlig städfirma |
|---|---|---|---|
| Fordon & diskretion | 100 % vita, omärkta fordon & civil klädsel i trapphus | Ofta fullfolierade logotypbilar för bygg-/vattenskador | Profilkläder & öppna sopsäckar |
| Biologisk behörighet | AFS 2018:4 klass 3 · ADR-S UN 3291 · SS-EN 14885 (ATP < 10 RLU) | Varierar per lokalkontor (fokus på fukt/bygg) | Saknar tillstånd – måste avbryta vid smittrisk |
| Värdesakssortering | Handsortering i 3 fraktioner (Fraktion A i plomberad box) | Ofta maskinell utrivning/containerfokus | Ingen sanering av kontaminerat lösöre |
| Betalningsvillkor | 50 % RUT / 30 % ROT · 60–90 dgr dödsboanstånd · Peppol BIS 3.0 | Primärt MEPS-avtal mot försäkringsbolag | Endast RUT för vanlig hemstädning |

## Vanliga frågor och svar om sanera inrökt hyresrätt inför avflyttningsbesiktning (undvik skadestånd enligt jb 12:24)
### Varför blir det så mycket billigare att anlita er före besiktningen än att låta hyresvärden skicka en räkning?
När du själv beställer nikotintvätt och luktsanering medan du fortfarande är hyresgäst har du laglig rätt till 50 % RUT-avdrag på arbetskostnaden. Om du däremot lämnar lägenheten inrökt upphandlar hyresvärden en totalentreprenad i sitt eget namn (där varken RUT eller ROT får användas) och lägger på administrationspåslag – och skickar hela bruttobeloppet till dig som skadestånd enligt Jordabalken 12 kap. 24 §.

### Vad tittar och luktar hyresvärdens besiktningsman på vid avflyttningsbesiktningen?
Besiktningsmän har fyra klassiska kontrollpunkter för rökning: 1) De öppnar en stängd garderob och ett köksskåp för att känna om instängd röklukt slår emot dem, 2) de drar med ett vitt finger eller våtservett ovanpå dörrfoder och i frånluftsdonet i badrummet för att se om det blir gulbrunt, 3) de tittar på fönsterkarmarnas och eluttagens plast, och 4) de kontrollerar spiskåpan. Vårt protokoll sanerar samtliga dessa kontrollpunkter.

### Gäller 50 % RUT-avdrag på nikotinsanering i en hyresrätt?
Ja! Hela den kemiska nikotintvätten, djuprengöringen av kök/badrum/snickerier, ventilationsrengöringen och luktsaneringen i din hyresrätt ger 50 % RUT-avdrag direkt på fakturan (upp till 75 000 kr per person och år). Notera dock att ROT-avdrag (för måleri) enligt skattelagen endast gäller ägd bostadsrätt/villa, men genom vår kemiska nikotintvätt och luktnollställning räddas målade ytor ofta helt utan ommålning.

### Kan ni baka ihop nikotinsaneringen med den vanliga flyttstädningen?
Ja, och det är vårt mest populära upplägg inför avflyttning! Eftersom vi ändå djuprengör alla skåp, fönster, vitvaror, lister och våtrum under nikotinsaneringen får du både godkänd nikotinsanering och komplett flyttstädning med besiktningsgaranti i ett och samma paket.

---
Källa: [Saneringspartner — Sanera inrökt hyresrätt inför avflyttningsbesiktning (Undvik skadestånd enligt JB 12:24)](https://saneringspartner.se/sanera-inrokt-hyresratt-infor-avflyttningsbesiktning) · Kostnadsfri bedömning via [https://saneringspartner.se/kontakt](https://saneringspartner.se/kontakt).