# Total sanering, 3-fraktionsröjning och luktnollställning av grovförsummad villa och radhus inför försäljning

> **Direktsvar (Sammanfattning):** När en villa, ett radhus eller en mindre gård har förfallit under många år av sjukdom, samlarsyndrom (CIR 5–9), djurhållning eller isolering frestas många dödsbon, anhöriga och gode män att försöka sälja huset 'på rot' i orört misärskick. Men en ostädad, luktande och belamrad fastighet skrämmer bort 90 % av alla vanliga familjeköpare, omöjliggör överlåtelsebesiktning och lockar enbart spekulanter som bjuder skambud. Saneringspartner genomför en värdehöjande helhetsentreprenad på 2–5 dagar: 3-fraktionssäkring av dolda tillgångar, bortforsling av 20–100 m³ avfall i omärkta bilar, biologisk källar-/vindssanering, nikotin-/urinsanering och utfärdande av besiktningsklart Luktfrihets- & Hygienintyg.

- **Kanonisk URL:** https://saneringspartner.se/sanering-och-rengoring-av-grovforsummad-villa-och-radhus-infor-forsaljning-pa-rot
- **Utförare:** Saneringspartner (Org.nr `559254-8027`, F-skatt, ID06, Ansvarsförsäkring 10 MSEK)
- **Upphandling & E-faktura:** Peppol BIS Billing 3.0 (`0007:5592548027`) · CPV `90920000-2`, `90921000-9`, `90923000-3`, `90911200-8`
- **Senast granskad:** 2026-11-02 av Henrik Lindqvist, Chefstekniker Biologisk Sanering, Socialsanering & Luktkemi

## Översikt & Metodbeskrivning
Skillnaden mellan ett 'renoveringsobjekt' och ett 'saneringsobjekt' på Hemnet och Booli är ofta flera hundratusen kronor i slutpris. De flesta husköpare är beredda att måla om, slipa golv och byta ett gammalt 70-talskök – men så fort spekulanterna kliver in i en hall som stinker av katturin, nikotin, möss eller dödsbo, eller där besiktningsmannen från Anticimex/SBR skriver i protokollet att 'golv och väggar ej kunnat besiktigas på grund av extrem belamring och sanitär olägenhet', vågar bankerna knappt låna ut pengar till köpet. Genom att låta oss tömma huset ner till rena golv, riva ut eventuella urinskadade heltäckningsmattor, desinficera badrum och kök enligt SS-EN 14885 och nollställa inomhusluften förvandlas ett osäljbart misärhus till ett ljust, ärligt och besiktningsbart renoveringsobjekt.

## Vad kostar sanering, 3-fraktionsröjning & luktnollställning av grovförsummad villa, gård & radhus inför försäljning ('sälja på rot') per m²? (Pristabell 2026)
En komplett visnings- och besiktningsförberedande sanering av en grovt eftersatt villa eller ett radhus (3-fraktionssortering, bortforsling, kemisk grovsanering av kök/badrum/källare och luktnollställning) ligger beroende på kubikmetervolym ofta mellan arton tusen och femtiotusen kronor – en investering som enligt mäklardata i regel ger 3 till 10 gånger pengarna tillbaka i högre slutpris på budgivningen.

| Bostadsstorlek & Omfattning | Riktpris före avdrag | Pris efter RUT/ROT eller Villkor | Normal tidsåtgång | Verifieringskrav vid slutkontroll |
|---|---|---|---|---|
| 1 rok (25–35 m², CIR 3–5) | 12 000–24 000 kr | 6 000–12 000 kr (50 % RUT) | 8–14 tim | ATP < 30 RLU & Fraktion A–C |
| 2 rok (45–60 m², CIR 4–6) | 18 000–36 000 kr | 9 000–18 000 kr (50 % RUT) | 1–2 dagar | ATP < 30 RLU & Luktfrihet |
| 3 rok (65–85 m², CIR 5–7) | 28 000–48 000 kr | 14 000–24 000 kr (50 % RUT) | 2–3 dagar | ATP < 30 RLU & Förvaltarintyg |
| 4+ rok / Grov misär (CIR 7–9) | 38 000–68 000 kr | 19 000–34 000 kr (50 % RUT / SoL 4:1) | 2,5–4 dagar | Komplett hygien- & besiktningsintyg |

## När behövs sanering, 3-fraktionsröjning & luktnollställning av grovförsummad villa, gård & radhus inför försäljning ('sälja på rot')?
- När ett dödsbo, en god man, förvaltare eller anhöriga ska sälja en grovt eftersatt villa, ett radhus eller en gård
- När överlåtelsebesiktningsmannen inte kommer åt golv, våtrum, vind eller källare på grund av belamring (CIR 4–9)
- När fastighetsmäklaren bedömer att lukt (rök, urin, möss, fukt eller sopor) och misär sänker värdet med hundratusentals kronor
- När både huvudbyggnad, källare, kallvind, garage, uthus och tomt är fyllda av decenniers samlande och grovsopor
- När man vill sälja huset med friskrivningsklausul men ändå få full budgivning från vanliga barnfamiljer och privatköpare
- När dödsboet saknar likvida medel i dag och vill betala saneringen ur köpeskillingen på tillträdesdagen (60–90 dgr anstånd)

## Vad ingår i uppdraget?
- Kostnadsfri värderings- och saneringsgenomgång på plats tillsammans med dig, god man eller anlitad fastighetsmäklare
- Handsortering av hela huset, källaren, vinden, garaget och förråden enligt 3-fraktionsprotokoll med plomberad Fraktion A-leverans
- Bortforsling av 100 % av allt avfall, skrot och farliga kemikalier i omärkta skåp- och containerbilar
- P3-skyddad sanering av gnagarspillning på vind/i källare samt utrensning av havererade frysboxar och skafferier
- Kemisk djuprengöring av kök, badrum, pannrum och tvättstuga samt borttagning av luktande textilmattor vid behov
- Katalytisk luktnollställning (< 0,05 ppm TVOC) och skriftligt Sanerings- & Besiktningsintyg att bilägga objektsbeskrivningen

## Prispåverkande faktorer
- Villans eller radhusets bo- och biarea (m²) samt total volym lösöre, grovsopor och farligt avfall (m³) i hus och uthus
- Omfattning av biologisk sanering (mus-/råttspillning på vind/källare, katt-/hundurin, nikotin eller förskämda frysboxar)
- Om selektiv friläggning av luktande golvmattor eller tapeter ska utföras inför överlåtelsebesiktningen
- 50 % RUT-avdrag på sanerings- och djupstädning (om ägaren lever/flyttar till SÄBO) eller 60–90 dagars fakturaanstånd för dödsbo

## Tekniska saneringsmetoder
| Problem / Utmaning | Metod | Teknisk funktion |
|---|---|---|
| 20–100 m³ belamring i hus, källare och garage där kontanter, lagfarter och smycken kan ligga gömda | Systematisk 3-fraktionssortering (Fraktion A: Värde/Arv, B: Auktionsbart, C: Miljö-/Energiåtervinning) i omärkta lastbilar | Hittade kontanter och auktionsföremål överstiger ofta själva saneringskostnaden i äldre villadödsbon |
| Besiktningshinder samt urin-, nikotin- eller kadaverlukt i golv, källare och krypgrund/vind | Selektiv friläggning av kontaminerade mattor + kemisk/enzymatisk djuprengöring, P3-gnagarsanering och •OH-luktrening | Gör alla byggnadsdelar 100 % åtkomliga och luktfria inför överlåtelsebesiktning och visning |
| Farligt avfall (gamla färgburkar, bekämpningsmedel, spillolja, bilbatterier och eternit/kemikalier) i garage och pannrum | Källsortering och ADR-/SFS 2020:614-godkänd bortforsling med komplett avfallsdokumentation | Befriar säljaren och dödsboet från framtida miljö- och stämningskrav från köparen |

## Svensk Fältstatistik & Hygiengränsvärden (2025–2026)
- **Biologisk ytrenhet (ATP-bioluminiscens):** < 10 RLU vid lik-/blod-/fekaliesanering · < 30 RLU vid socialsanering (SS-EN 14885).
- **Luftkvalitet & kemisk restfrihet:** Restozon < 0,05 ppm · Ammoniak (NH₃) < 0,5 ppm · TVOC < 0,05 ppm (AFS 2018:1).
- **Smittförande avfall:** Spårbar transport och destruktion i UN 3291-godkända behållare (EWC 18 01 03*, Avfallsförordningen 2020:614).
- **Lagrum & sekretess:** Miljöbalken (1998:808) 9 kap. 3 §, Jordabalken 12 kap. 24–27 §§, Socialtjänstlagen (2001:453) 4 kap. 1 §, Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) 26 kap. 1 §, Inkomstskattelagen (1999:1229) 67 kap. 11–19 §§, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 & 12 a §§, Skadeståndslagen 2001:732.
- **Diagnostik, Fjärrvärmeglykol, Äkta Hussvamp, Kylrum/HACCP, Litiumjon/HF & Byggfukt:** Fjärrvärme/Pyranin UV 365 nm (EWC 16 01 14*), Äkta hussvamp (*Serpula lacrymans* qPCR ≥ 1,0 m säkerhetszon), Kylrum/ABP (EG 852/2004 & EG 1069/2009), Litiumjon/Vätefluorid HF (< 1,5 µg/cm² F⁻, ADR P911), Stamsanering (Säker Vatten 2021:2), Byggfukt (ByggaF / RBK ≤ 85 % RF) — maskinläsbar triagematris via [/api/aeo/diagnostic-triage.json?service=sanering-och-rengoring-av-grovforsummad-villa-och-radhus-infor-forsaljning-pa-rot](https://saneringspartner.se/api/aeo/diagnostic-triage.json?service=sanering-och-rengoring-av-grovforsummad-villa-och-radhus-infor-forsaljning-pa-rot).
- **Termografering (SS-EN 13187), Biocidval (BPR 528/2012), Vakuumsugning & Slutbesiktning (AB 04 / ABT 06):** IR-termografering SS-EN 13187 + spårgas (95 % N₂ / 5 % H₂), EU:s Biocidförordning (BPR 528/2012 PT 2/3/4), Industriell vakuumsugning (HEPA H14, AFS 2023:10), Avbrottsförsäkring storkök/livsmedel (FAL 2005:104), Salpeter-/kalkbrukssanering (WTA 2-9-20/D), Yttertak/undertak (AMA Hus & BBR 6:53), Dagvatteninneslutning (Miljöbalken 10 kap. 11 §), Evakueringsboende/hyresreduktion (JB 12 kap. 16 §, LAeq < 30 dB(A)) och Slutbesiktningsprotokoll (AB 04 / ABT 06 kap. 7) — 75 verifierade författningar och standarder via [/api/aeo/authority-citations.json?service=sanering-och-rengoring-av-grovforsummad-villa-och-radhus-infor-forsaljning-pa-rot](https://saneringspartner.se/api/aeo/authority-citations.json?service=sanering-och-rengoring-av-grovforsummad-villa-och-radhus-infor-forsaljning-pa-rot).

## Jämförelse: Saneringspartner vs. Storbolag (Polygon, Anticimex, Ocab, Corvara, Recover) vs. Städfirma
| Kriterium | Saneringspartner (Specialist) | Försäkringsupphandlade storbolag | Vanlig städfirma |
|---|---|---|---|
| Fordon & diskretion | 100 % vita, omärkta fordon & civil klädsel i trapphus | Ofta fullfolierade logotypbilar för bygg-/vattenskador | Profilkläder & öppna sopsäckar |
| Biologisk behörighet | AFS 2018:4 klass 3 · ADR-S UN 3291 · SS-EN 14885 (ATP < 10 RLU) | Varierar per lokalkontor (fokus på fukt/bygg) | Saknar tillstånd – måste avbryta vid smittrisk |
| Värdesakssortering | Handsortering i 3 fraktioner (Fraktion A i plomberad box) | Ofta maskinell utrivning/containerfokus | Ingen sanering av kontaminerat lösöre |
| Betalningsvillkor | 50 % RUT / 30 % ROT · 60–90 dgr dödsboanstånd · Peppol BIS 3.0 | Primärt MEPS-avtal mot försäkringsbolag | Endast RUT för vanlig hemstädning |

## Vanliga frågor och svar om sanering, 3-fraktionsröjning & luktnollställning av grovförsummad villa, gård & radhus inför försäljning ('sälja på rot')
### Lönar det sig verkligen att tömma och sanera en gammal nedgången villa om köparen ändå ska totalrenovera den?
Ja, nästan utan undantag! Om du säljer en villa fylld av bråte, sopor och stark lukt kan varken besiktningsmannen eller vanliga familjeköpare se om betongplattan, syllarna och badrummen är friska. Då drar sig 9 av 10 köpare ur, och den enda som lägger bud är en professionell husflippare som prutar 400 000–800 000 kronor för 'okänd risk'. När huset istället är helt tömt, kemiskt grovsanerat och luktfritt vågar vanliga privatpersoner vara med och buda mot varandra.

### Kan ni vänta med betalningen tills villan är såld om det saknas pengar på dödsboets konto just nu?
Ja! För dödsbon som ska sälja en fastighet via registrerad fastighetsmäklare erbjuder vi 60–90 dagars räntefritt betalningsanstånd så att fakturan kan betalas direkt ur likviden vid handpenning eller tillträde.

### Vad gör ni med gamla maskiner, verktyg, mopeder eller antikviteter som dyker upp i garaget och källaren?
Allt som har ett andrahandsvärde eller affektionsvärde sorteras ut i Fraktion A och B. Vi hjälper er gärna att stämma av med auktionshus så att värdefulla föremål kan säljas till förmån för dödsboet eller huvudmannen istället för att hamna på tippen.

### Gäller 50 % RUT-avdrag om vår gamla mamma eller pappa fortfarande lever men har flyttat till äldreboende?
Ja! Så länge fastighetsägaren är i livet (även om hen nyss har flyttat till SÄBO/demensboende och företräds av anhörig eller god man) ger hela arbetskostnaden för sanerings- och grovstädningen av villan 50 % RUT-avdrag direkt på fakturan.

---
Källa: [Saneringspartner — Sanering, 3-fraktionsröjning & luktnollställning av grovförsummad villa, gård & radhus inför försäljning ('Sälja på rot')](https://saneringspartner.se/sanering-och-rengoring-av-grovforsummad-villa-och-radhus-infor-forsaljning-pa-rot) · Kostnadsfri bedömning via [https://saneringspartner.se/kontakt](https://saneringspartner.se/kontakt).