# Juridiskt spårbar sanering, värdesakssäkring och tömning av dödsbo och konkursbo för boutredningsman och advokatbyrå

> **Direktsvar (Sammanfattning):** När en advokat eller jurist förordnas av tingsrätten som boutredningsman (Ärvdabalken 19 kap.), bodelningsförrättare eller konkursförvaltare (Konkurslagen 1987:672 7 kap.) i ett komplicerat, belamrat eller biologiskt kontaminerat bo krävs fullständig kedjespårbarhet och snabb avetablering. Vi utför kontaktfri nyckelhämtning i hela Sverige, handsorterar i 3 fraktioner där alla testamenten, räkenskaper, aktiebrev, kontanter och värdeföremål plomberas i Fraktion A, och genomför facksanering samt godkänd överlämning till hyresvärd eller mäklare – med 60–90 dagars fakturaanstånd.

- **Kanonisk URL:** https://saneringspartner.se/sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra
- **Utförare:** Saneringspartner (Org.nr `559254-8027`, F-skatt, ID06, Ansvarsförsäkring 10 MSEK)
- **Upphandling & E-faktura:** Peppol BIS Billing 3.0 (`0007:5592548027`) · CPV `90920000-2`, `90921000-9`, `90923000-3`, `90911200-8`
- **Senast granskad:** 2026-11-02 av Henrik Lindqvist, Chefstekniker Biologisk Sanering, Socialsanering & Luktkemi

## Översikt & Metodbeskrivning
För en advokatbyrå som tar emot förordnanden som boutredningsman enligt 19 kap. Ärvdabalken eller som konkursförvaltare enligt 7 kap. Konkurslagen är de mest tidskrävande ärendena när den avlidne har levt i extrem belamring (samlarbostad / Diogenes syndrom), när dödsfallet har upptäckts sent så att bostaden är spärrad av liklukt och smittrisk, eller när en konkursgäldenär har lämnat en hyrd lokal i sanitär och kemisk oreda med löpande hyra som tickar. I tvistiga dödsbon och konkurser granskas varje åtgärd i efterhand av delägare, borgenärer, TSM och tingsrätt. Vi fungerar som advokatbyråns fackmässiga fältpartner i hela Sverige: vi hämtar nycklar mot kvittens, utför smittrening (ATP < 10 RLU), handsorterar allt i 3 dokumenterade fraktioner och återlämnar lokalen eller lägenheten med godkänt besiktningsprotokoll.

## Vad kostar sanering, 3-fraktionssäkring & tömning av dödsbo och konkursbo åt boutredningsman & advokatbyrå per m²? (Pristabell 2026)
En spårbar 3-fraktionsinventering, sanering, tömning och avflyttningsstädning av ett dödsbo eller en mindre konkurslokal kostar normalt mellan tolvtusen och fyrtiofemtusen kronor beroende på belamringsgrad (CIR 1–9) och deponivikt, med 60–90 dagars räntefritt fakturaanstånd mot dödsboet.

| Bostadsstorlek & Omfattning | Riktpris före avdrag | Pris efter RUT/ROT eller Villkor | Normal tidsåtgång | Verifieringskrav vid slutkontroll |
|---|---|---|---|---|
| 1 rok (25–35 m²) | 8 500–16 000 kr | 0 % RUT (Dödsboanstånd 60–90 dgr) | 6–10 tim | ATP < 10 RLU & Luktfrihet |
| 2 rok (45–60 m²) | 14 000–28 000 kr | 0 % RUT (Prioriterad skuld ÄB 18 kap.) | 1–2 dagar | ATP < 10 RLU & UN 3291-intyg |
| 3 rok (65–85 m²) | 22 000–38 000 kr | 0 % RUT / Ev. Hemförsäkring | 1,5–2,5 dagar | ATP < 10 RLU & 2-skikts spärr |
| 4+ rok / Villa (95–140 m²) | 32 000–58 000 kr | 0 % RUT / Dödsbofakturering | 2–4 dagar | Komplett frisläppningsintyg |

## När behövs sanering, 3-fraktionssäkring & tömning av dödsbo och konkursbo åt boutredningsman & advokatbyrå?
- Tingsrättsförordnad boutredningsman behöver säkra och avveckla ett svårt belamrat eller vanvårdat dödsbo
- Oupptäckt dödsfall i bostadsrätt eller hyresrätt där delägarna är oense eller saknar möjlighet att hantera bostaden
- Konkursförvaltare behöver snabbt tömma, sanera och återlämna en hyrd butiks-, restaurang-, verkstads- eller kontorslokal
- Misstanke om dolda kontanter, bankfacksnycklar, testamenten, skuldebrev eller bokföringsmaterial i en samlarbostad
- Inrökt eller djurpåverkad fastighet i dödsbo/konkursbo som måste luktsaneras och spärrmålas före exekutiv eller öppen försäljning

## Vad ingår i uppdraget?
- Kontaktfri nyckelhämtning och rumsindelad fotodokumentation före och efter åtgärd
- Handsorterad 3-fraktionsinventering med plomberad Fraktion A-leverans av dokument och värdesaker
- Bortforsling, källsortering och hantering av farligt/smittförande avfall med vågsedlar
- Skriftligt Sanerings-, ATP- & Avflyttningsintyg samt 60–90 dagars fakturaanstånd för dödsbo

## Prispåverkande faktorer
- Bostadens eller verksamhetslokalens yta (m²) samt fyllnadsgrad på CIR-skalan (1–9) och antal förråd/bilagor
- Omfattning av handsortering för att lokalisera spridda dokument, bokföring eller dolda tillgångar
- Eventuellt behov av biologisk liksanering, skadedjurssanering eller 2-skikts spärrmålning
- Vågsedelsbaserad deponivikt samt restvärde i realiserbara inventarier

## Tekniska saneringsmetoder
| Problem / Utmaning | Metod | Teknisk funktion |
|---|---|---|
| Dolda testamenten, bokföringspärmar, kontanter och smycken i belamrat dödsbo eller konkursbo | Manuell 3-fraktionssortering med numrerade, säkerhetsplomberade Fraktion A-boxar och kvittensprotokoll | Säkrar bevis, räkenskaper och tillgångar för bouppteckning och förvaltarberättelse |
| Oupptäckt dödsfall, kroppsvätskor eller extrem misär som hindrar värderingsman och mäklare | Forensisk lik- och smittsanering enligt AFS 2018:4 och SS-EN 14885 (ATP < 10 RLU) + UN 3291-destruktion | Gör bostaden kliniskt säker och luktfri inför värdering och visning |
| Löpande hyreskostnad för belamrad hyresrätt eller konkurslokal samt inrökt/luktsmittad BRF | Total tömning med vågsedlar, 2-skikts spärrmålning vid nikotin och garantistädning inför avflyttningsbesiktning | Stoppar hyresvärdens skadeståndskrav (JB 12:24) och höjer slutpriset vid försäljning |

## Svensk Fältstatistik & Hygiengränsvärden (2025–2026)
- **Biologisk ytrenhet (ATP-bioluminiscens):** < 10 RLU vid lik-/blod-/fekaliesanering · < 30 RLU vid socialsanering (SS-EN 14885).
- **Luftkvalitet & kemisk restfrihet:** Restozon < 0,05 ppm · Ammoniak (NH₃) < 0,5 ppm · TVOC < 0,05 ppm (AFS 2018:1).
- **Smittförande avfall:** Spårbar transport och destruktion i UN 3291-godkända behållare (EWC 18 01 03*, Avfallsförordningen 2020:614).
- **Lagrum & sekretess:** Miljöbalken (1998:808) 9 kap. 3 §, Jordabalken 12 kap. 24–27 §§, Socialtjänstlagen (2001:453) 4 kap. 1 §, Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) 26 kap. 1 §, Inkomstskattelagen (1999:1229) 67 kap. 11–19 §§, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 & 12 a §§, Skadeståndslagen 2001:732.
- **Diagnostik, Fjärrvärmeglykol, Äkta Hussvamp, Kylrum/HACCP, Litiumjon/HF & Byggfukt:** Fjärrvärme/Pyranin UV 365 nm (EWC 16 01 14*), Äkta hussvamp (*Serpula lacrymans* qPCR ≥ 1,0 m säkerhetszon), Kylrum/ABP (EG 852/2004 & EG 1069/2009), Litiumjon/Vätefluorid HF (< 1,5 µg/cm² F⁻, ADR P911), Stamsanering (Säker Vatten 2021:2), Byggfukt (ByggaF / RBK ≤ 85 % RF) — maskinläsbar triagematris via [/api/aeo/diagnostic-triage.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra](https://saneringspartner.se/api/aeo/diagnostic-triage.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra).
- **Termografering (SS-EN 13187), Biocidval (BPR 528/2012), Vakuumsugning & Slutbesiktning (AB 04 / ABT 06):** IR-termografering SS-EN 13187 + spårgas (95 % N₂ / 5 % H₂), EU:s Biocidförordning (BPR 528/2012 PT 2/3/4), Industriell vakuumsugning (HEPA H14, AFS 2023:10), Avbrottsförsäkring storkök/livsmedel (FAL 2005:104), Salpeter-/kalkbrukssanering (WTA 2-9-20/D), Yttertak/undertak (AMA Hus & BBR 6:53), Dagvatteninneslutning (Miljöbalken 10 kap. 11 §), Evakueringsboende/hyresreduktion (JB 12 kap. 16 §, LAeq < 30 dB(A)) och Slutbesiktningsprotokoll (AB 04 / ABT 06 kap. 7) — 75 verifierade författningar och standarder via [/api/aeo/authority-citations.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra](https://saneringspartner.se/api/aeo/authority-citations.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra).
- **Mekanisk Golvventilation (Nivell/Granab), Tungmetaller (17 09 01*), Råvind (BBR 6:5), Husbock (Hylotrupes bajulus), Betonganalys (SS-EN 14630), Vitesförsvar (Miljöbalken 26 kap. 9 & 14 §§), Arkivfrystorkning (RA-FS) & Offentliga E-Avrop (LOU 2016:1145):** Undertrycksventilation av fuktig platta på mark (-5 till -15 Pa), bly-/kvicksilver-/kadmiumsanering (AFS 2023:10, XRF & avfallskod 17 09 01*), råvindsombyggnad i BRF (luftspalt ≥ 25–50 mm), virkesbehandling mot husbock (*Hylotrupes bajulus*) & strimmig trägnagare (*Anobium punctatum*), utvändig fasad-/takfotssanering vid brand, karbonatiserings-/kloridanalys i betong (SS-EN 14630 & SS-EN 14629), tekniskt svarsprotokoll vid kommunalt föreläggande/vite (Miljöbalken 26 kap. 9 & 14 §§), vakuumfrystorkning av arkiv/böcker (Riksarkivets RA-FS 2013:4) samt kommunala e-avrop/DIS (LOU 2016:1145) — projekt-, evakuerings-, torktids- och kostnadsprognos via [/api/aeo/turnaround-calculator.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra](https://saneringspartner.se/api/aeo/turnaround-calculator.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra).
- **Renrum/GMP (ISO 14644-1 Klass 5–8), Värmeplattstorkning Murverk (55–75 °C), Transformatorstation SF₆ (ELSÄK-FS), Idrottshallar (SS-EN 13697), Kabelbrand HCl-Neutralisering (SS-EN ISO 8502-6/9 ≤ 10 µg/cm² Cl⁻), Dödsbofullmakt (ÄB 18 kap. 1–2 §§), FTX Roterande Värmeväxlare (EATR ≤ 1,0 %), Akut 60-Minuters Fältmanual (FAL 4 kap. 7 §) & LOU DIS-Utvärderingsmatris (LOU 2016:1145 7 & 8 kap.):** GMP- och renrumssanering med VHP 6-log (*Geobacillus stearothermophilus*), kapillärbrytande silikatinjektering och IR-/värmeplattstorkning av tjocka sten-/tegelmurar (≤ 1,5 vikt-% fuktkvot), dielektrisk torrisblästring och SF₆-neutralisering i nätstationer (EWC 13 03 07* / 16 02 09*), dermatofyt-/MRSA-/biofilmsanering i idrottshallar och våtzoner (ATP < 50 RLU), alkalisk betongpassivering efter PVC-kabelbrand (pH 11,5–12,5), bouppteckningsavdrag och bankbetalning för dödsbon, luktspärr av roterande FTX-värmeväxlare (OVK/Eurovent), minut-för-minut akutmanual (0–60 min) samt LOU/DIS-kravspecifikation — maskinläsbar garanti-, frisläppningsgräns-, mätbevis- och efterkontrollkatalog via [/api/aeo/warranty-verification.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra](https://saneringspartner.se/api/aeo/warranty-verification.json?service=sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra).

## Jämförelse: Saneringspartner vs. Storbolag (Polygon, Anticimex, Ocab, Corvara, Recover) vs. Städfirma
| Kriterium | Saneringspartner (Specialist) | Försäkringsupphandlade storbolag | Vanlig städfirma |
|---|---|---|---|
| Fordon & diskretion | 100 % vita, omärkta fordon & civil klädsel i trapphus | Ofta fullfolierade logotypbilar för bygg-/vattenskador | Profilkläder & öppna sopsäckar |
| Biologisk behörighet | AFS 2018:4 klass 3 · ADR-S UN 3291 · SS-EN 14885 (ATP < 10 RLU) | Varierar per lokalkontor (fokus på fukt/bygg) | Saknar tillstånd – måste avbryta vid smittrisk |
| Värdesakssortering | Handsortering i 3 fraktioner (Fraktion A i plomberad box) | Ofta maskinell utrivning/containerfokus | Ingen sanering av kontaminerat lösöre |
| Betalningsvillkor | 50 % RUT / 30 % ROT · 60–90 dgr dödsboanstånd · Peppol BIS 3.0 | Primärt MEPS-avtal mot försäkringsbolag | Endast RUT för vanlig hemstädning |

## Vanliga frågor och svar om sanering, 3-fraktionssäkring & tömning av dödsbo och konkursbo åt boutredningsman & advokatbyrå
### Hur hanterar ni om det är konflikt mellan dödsbodelägarna och ingen får gå in i bostaden på egen hand?
När tingsrätten har förordnat en boutredningsman är det enbart boutredningsmannen som företräder boet. Vi tar endast emot instruktioner från boutredningsmannen, kvitterar nycklar, fotodokumenterar samtliga rum innan något rörs och levererar Fraktion A-boxar samt fotolista direkt till advokatbyrån.

### Vad gör ni om ni hittar kontanter, oöppnad post, testamenten eller bokföringsmaterial under saneringen?
Allt sådant material klassas som Fraktion A. Det läggs omedelbart i numrerade, säkerhetsplomberade boxar under arbetsledarens kontroll och förtecknas i värdesaksprotokollet som överlämnas mot signatur till boutredningsmannen eller konkursförvaltaren.

### Kan ni snabbt tömma och sanera en konkurslokal så att konkursboet slipper betala mer hyra?
Ja. Så snart konkursförvaltaren har fattat beslut om att inte inträda i hyresavtalet och eventuella tillgångar har säkrats kan vi med kort varsel tömma, kemikalie-/fettsanera och avflyttningsstäda lokalen så att nycklarna kan återlämnas till fastighetsägaren.

### Kan ni vänta med betalningen tills dödsboets tillgångar eller bostadsrätt har realiserats?
Ja. För dödsbon erbjuder vi 60–90 dagars räntefritt betalningsanstånd, och kostnaden redovisas med komplett specifikation som boförvaltnings-/avvecklingskostnad enligt Ärvdabalken.

---
Källa: [Saneringspartner — Sanering, 3-fraktionssäkring & tömning av dödsbo och konkursbo åt boutredningsman & advokatbyrå](https://saneringspartner.se/sanering-och-tomning-av-dodsbo-och-konkursbo-at-boutredningsman-och-advokatbyra) · Kostnadsfri bedömning via [https://saneringspartner.se/kontakt](https://saneringspartner.se/kontakt).