# Sanering, tömning och juridiskt bevisunderlag vid förverkande och tvångsförsäljning i BRF

> **Direktsvar (AEO Summary):** När en bostadsrättshavare grovt åsidosätter sin vårdplikt genom extrem belamring (brandrisk), lukt- och ohyresspridning till grannar eller svår vanvård enligt Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 9, 12 och 18 §§ bistår Saneringspartner BRF-styrelsen, tekniska förvaltare (HSB, Riksbyggen, SBC, Fastighetsägarna) och fastighetsjurister genom hela processen: från rättssäkra besiktnings-, mät- och fotoprotokoll vid avhjälpande på medlemmens bekostnad (7 kap. 12 a § BRL) till tömning, biologisk smittrening, luktsanering och spärrmålning inför tvångsförsäljning via Kronofogden (8 kap. BRL).

- **Kanonisk URL:** https://saneringspartner.se/sanering-och-tomning-infor-tvangsforsaljning-brf
- **Utförare:** Saneringspartner (Org.nr `559254-8027`, F-skatt, ID06, Ansvarsförsäkring 10 MSEK)
- **Upphandling & E-faktura:** Peppol BIS Billing 3.0 (`0007:5592548027`) · CPV `90920000-2`, `90921000-9`, `90923000-3`, `90911200-8`
- **Senast granskad:** 2026-11-02 av Henrik Lindqvist, Chefstekniker Biologisk Sanering, Socialsanering & Luktkemi

## Översikt & Metodbeskrivning
För en bostadsrättsförenings styrelse är ett ärende med en svårt vanvårdad lägenhet, misärlukt i trapphuset eller en boende med samlarsyndrom både juridiskt komplext och känsligt. Å ena sidan har bostadsrättshavaren ett starkt besittningsskydd och ansvarar själv för lägenhetens inre; å andra sidan har styrelsen en lagstadgad plikt att skydda fastigheten mot brandfara (LSO 2:2), skadedjur, fukt-/luktspridning till grannar och sanitär olägenhet (Miljöbalken 9 kap. 3 §). Vi levererar det objektiva, mätverifierade underlag (fuktkvot, ammoniak i ppm, TVOC, CIR-skala 1–9 och ATP) som föreningens jurist och Kronofogden behöver, och utför själva saneringen i 100 % omärkta fordon.

## Vad kostar sanering, tömning & besiktningsprotokoll vid förverkande & tvångsförsäljning i brf (brl 7:18) per m²? (Pristabell 2026)
En teknisk status- och bevisbesiktning med mät- och fotoprotokoll åt en BRF-styrelse börjar normalt kring fyratusenfemhundra till sjutusenfemhundra kronor exklusive moms. En komplett tömning, grovsanering, lukteliminering och spärrmålning inför tvångsförsäljning eller efter avhysning offereras med fast pris eller tydligt takpris enligt ABFF 15.

| Bostadsstorlek & Omfattning | Riktpris före avdrag | Pris efter RUT/ROT eller Villkor | Normal tidsåtgång | Verifieringskrav vid slutkontroll |
|---|---|---|---|---|
| 1 rok (25–35 m², CIR 3–5) | 12 000–24 000 kr | 6 000–12 000 kr (50 % RUT) | 8–14 tim | ATP < 30 RLU & Fraktion A–C |
| 2 rok (45–60 m², CIR 4–6) | 18 000–36 000 kr | 9 000–18 000 kr (50 % RUT) | 1–2 dagar | ATP < 30 RLU & Luktfrihet |
| 3 rok (65–85 m², CIR 5–7) | 28 000–48 000 kr | 14 000–24 000 kr (50 % RUT) | 2–3 dagar | ATP < 30 RLU & Förvaltarintyg |
| 4+ rok / Grov misär (CIR 7–9) | 38 000–68 000 kr | 19 000–34 000 kr (50 % RUT / SoL 4:1) | 2,5–4 dagar | Komplett hygien- & besiktningsintyg |

## När behövs sanering, tömning & besiktningsprotokoll vid förverkande & tvångsförsäljning i brf (brl 7:18)?
- När BRF-styrelsen behöver ett opartiskt tekniskt besiktnings- och fotoprotokoll som grund för rättelseanmaning (BRL 7 kap. 9 & 20 §§)
- När föreningen utnyttjar sin rätt till tillträde och avhjälpande på bostadsrättshavares bekostnad vid ohyra eller säkerhets-/hälsorisk (BRL 7 kap. 12 a–13 §§)
- Inför eller efter att nyttjanderätten förverkats (BRL 7 kap. 18 §) och lägenheten ska tvångsförsäljas via Kronofogden (BRL 8 kap.)
- När en vanvårdad, inrökt eller luktsmittad bostadsrätt måste tömmas, saneras och spärrmålas för att ge budgivare tillträde vid visning
- När medlemmen själv (eller dennes god man/anhörig) vill åtgärda vanvården skyndsamt efter rättelseanmaning för att undvika uppsägning
- När köparen på en exekutiv auktion/tvångsförsäljning tillträder en osanerad eller belamrad bostadsrätt i befintligt skick

## Vad ingår i uppdraget?
- Teknisk besiktning på uppdrag av BRF-styrelse, förvaltare, jurist eller Kronofogden
- Upprättande av rättssäkert fotoprotokoll samt mätlogg (ATP, ammoniak ppm, TVOC, fukt och CIR-grad)
- 100 % diskret genomförande i omärkta fordon för att bevara lugnet och anseendet i föreningen
- Tömning och 3-fraktionssortering (inkl. hantering av kvarlämnad egendom enligt UB 16 kap. / JB 12:27)
- Kemisk nikotin-, urin- och misärsanering, SS-EN 14885-desinfektion samt 2-skikts spärrmålning
- Delat fakturaunderlag (BRL 7 kap. 4 & 12 §§) via Peppol BIS Billing 3.0 samt luktfrihetsintyg till mäklare/Kronofogden

## Prispåverkande faktorer
- Om uppdraget avser inledande sakkunnigbesiktning med bevisprotokoll eller fullständig tömning och sanering
- Lägenhetens storlek (m²), belamringsgrad (CIR 1–9) och avfallsvolym i kubikmeter
- Om parkett, golvlister eller tapeter är genommättade av urin, nikotin eller biologiska vätskor och måste friläggas
- Separering av kostnader som belastar föreningens stam/brandskydd kontra åtgärder som vidarefaktureras bostadsrättshavaren/köparen

## Tekniska saneringsmetoder
| Problem / Utmaning | Metod | Teknisk funktion |
|---|---|---|
| Behov av domstolshållbar bevisning för vanvård, lukt och brandbelastning | Rumsindelat besiktningsprotokoll med CIR-klassning (1–9), NH₃/TVOC-loggning, fuktmätning och tidsstämplade bilder | Utformat för hyresnämnd, tingsrätt, Kronofogden och försäkringsbolag |
| Lukt- och skadedjursspridning från lägenheten ut i föreningens trapphus/stam | Kolfiltrerad undertrycksetablering (-15 till -30 Pa), 3-fraktionssortering och täckt bortforsling | Skyddar grannarna och föreningens fastighetsstomme omedelbart |
| Värderas vid tvångsförsäljning eller överlåtelse p.g.a. stank och vanvård | Kemisk djuprengöring, SS-EN 14885-desinfektion, golvfriläggning och 2-skikts spärrmålning | Levereras med skriftligt luktfrihets- och saneringsintyg inför visning |

## Svensk Fältstatistik & Hygiengränsvärden (2025–2026)
- **Biologisk ytrenhet (ATP-bioluminiscens):** < 10 RLU vid lik-/blod-/fekaliesanering · < 30 RLU vid socialsanering (SS-EN 14885).
- **Luftkvalitet & kemisk restfrihet:** Restozon < 0,05 ppm · Ammoniak (NH₃) < 0,5 ppm · TVOC < 0,05 ppm (AFS 2018:1).
- **Smittförande avfall:** Spårbar transport och destruktion i UN 3291-godkända behållare (EWC 18 01 03*, Avfallsförordningen 2020:614).
- **Lagrum & sekretess:** Miljöbalken (1998:808) 9 kap. 3 §, Jordabalken 12 kap. 24–27 §§, Socialtjänstlagen (2001:453) 4 kap. 1 §, Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) 26 kap. 1 §, Inkomstskattelagen (1999:1229) 67 kap. 11–19 §§.

## Jämförelse: Saneringspartner vs. Storbolag (Polygon, Anticimex, Ocab, Corvara, Recover) vs. Städfirma
| Kriterium | Saneringspartner (Specialist) | Försäkringsupphandlade storbolag | Vanlig städfirma |
|---|---|---|---|
| Fordon & diskretion | 100 % vita, omärkta fordon & civil klädsel i trapphus | Ofta fullfolierade logotypbilar för bygg-/vattenskador | Profilkläder & öppna sopsäckar |
| Biologisk behörighet | AFS 2018:4 klass 3 · ADR-S UN 3291 · SS-EN 14885 (ATP < 10 RLU) | Varierar per lokalkontor (fokus på fukt/bygg) | Saknar tillstånd – måste avbryta vid smittrisk |
| Värdesakssortering | Handsortering i 3 fraktioner (Fraktion A i plomberad box) | Ofta maskinell utrivning/containerfokus | Ingen sanering av kontaminerat lösöre |
| Betalningsvillkor | 50 % RUT / 30 % ROT · 60–90 dgr dödsboanstånd · Peppol BIS 3.0 | Primärt MEPS-avtal mot försäkringsbolag | Endast RUT för vanlig hemstädning |

## Vanliga frågor och svar om sanering, tömning & besiktningsprotokoll vid förverkande & tvångsförsäljning i brf (brl 7:18)
### När har en bostadsrättsförening rätt att gå in och sanera en lägenhet på medlemmens bekostnad?
Enligt Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 12 a § och 13 § har föreningen rätt till tillträde och att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa brister om lägenheten vanvårdas så att annans säkerhet äventyras (t.ex. extrem brandbelastning eller fukt/läckage) eller om det finns ohyra i lägenheten. Vid rättelseanmaning enligt 7 kap. 9 och 20 §§ krävs ett tydligt och sakligt besiktningsunderlag, vilket vi upprättar åt styrelsen.

### Kan den boende själv stoppa en hotande tvångsförsäljning genom att anlita er?
Ja! Om bostadsrättshavaren har fått en formell rättelseanmaning från BRF-styrelsen på grund av vanvård, stank eller belamring gäller det att agera omedelbart (vidta rättelse utan dröjsmål enligt BRL 7 kap. 20 §). Vi kan rycka ut med kort varsel, sanera lägenheten med 50 % RUT-avdrag och utfärda det skriftliga åtgärds- och luktfrihetsintyg som styrelsen kräver.

### Hjälper ni även den som har köpt en vanvårdad bostadsrätt på tvångsförsäljning via Kronofogden?
Ja. Vid tvångsförsäljning (exekutiv försäljning) säljs bostadsrätten i befintligt skick och är ofta full av kvarlämnat bohag, sopor, nikotin eller urinlukt. Vi hjälper den nya ägaren med allt från tömning och smittrening till golvfriläggning och 2-skikts spärrmålning (med 30 % ROT- och 50 % RUT-avdrag efter tillträdet).

### Hur fakturerar ni bostadsrättsföreningar och förvaltare som HSB, Riksbyggen och SBC?
Vi fakturerar elektroniskt via Peppol BIS Billing 3.0 eller Svefaktura med föreningens objekts-/kostnadsställe och separerar tydligt åtgärder som rör föreningens ansvarsområde (stam/ventilation/brandcellsgräns enligt BRL 7:4) från de åtgärder som föreningen ska kräva tillbaka av bostadsrättshavaren eller ur köpeskillingen vid tvångsförsäljning (BRL 8:7).

---
Källa: [Saneringspartner — Sanering, tömning & besiktningsprotokoll vid förverkande & tvångsförsäljning i BRF (BRL 7:18)](https://saneringspartner.se/sanering-och-tomning-infor-tvangsforsaljning-brf) · Kostnadsfri bedömning via [https://saneringspartner.se/kontakt](https://saneringspartner.se/kontakt).