Checklista · Hyresvärd, BRF & Rättelse

Checklista: besiktningsunderlag vid vanvårdad lägenhet (JB 12:24–27)

Vid misstänkt vanvård, svår luktstörning mot trapphus, rättelseanmaning eller övergiven lägenhet ställer Hyreslagen (Jordabalken 12 kap. 24, 25, 27 och 42 §§) och Bostadsrättslagen (7 kap. 9 och 12 §§) höga krav på saklig dokumentation och rätt åtgärdsordning. Den här checklistan hjälper fastighetsägare, BRF-styrelser, förvaltare och ombud att säkra bevisläget och planera facksaneringen.

Teknisk statusbesiktning, UV-indikering och dokumentation i vanvårdad lägenhet enligt Jordabalken 12 kap. 24 §.

1. Status- & Bevisdokumentation före Åtgärd

Fotografera varje rum från dörröppningen (översiktsbild) samt detaljbilder på skador, belamring, nikotinrinningar och sanitära brister med tidsstämpel.
Notera om lukt (urin, sopor, nikotin, förruttnelse) känns redan i trapphuset utanför lägenhetsdörren (störningsbedömning enligt JB 12:25).
Kontrollera våtrum, golvbrunn, diskbänk och vitvaror för att se om fett, kalk, urinsten eller läckage orsakat följdskada på ytskikt.
Genomför UV-indikering (365–395 nm) på parkett, laminat och golvlister vid misstanke om katturin, hundurin eller mänsklig urin.

2. Övergiven Lägenhet & Kvarlämnad Egendom (JB 12:27)

Skilj mellan rena sopor/förskämda livsmedel (som måste saneras direkt av hygienskäl) och lösöre med ekonomiskt eller personligt värde.
Upprätta en rumsindelad inventarieförteckning över egendom som omfattas av 3- eller 6-månaders förvaringsplikt enligt Jordabalken 12 kap. 27 §.
Kontrollera om kyl eller frys varit strömlös med matvaror i; om polyuretanisoleringen är luktmättad ska skåpet plomberas på plats före utbärning.

3. Teknisk Sanering & Lukteliminering

Avgränsa vad som kan återställas genom kemisk-mekanisk grovsanering och vad som kräver friläggning (t.ex. urinmättad parkett/spånskiva).
Vid nikotinskada: säkerställ alkalisk tvätt (pH 10,5–12,5), rengöring av frånluftsdon samt 2-skikts diffusionsspärrande spärrmålning före slutmålning.
Vid biologisk kontaminering eller urinskada: kräv biociddesinfektion enligt SS-EN 14885 och enzymatisk urinsyraspjälkning följt av epoxi-/alkydspärr.

4. Slutkontroll, Intyg & Vidaredebitering

Begär mätprotokoll efter utförd sanering: ATP-bioluminiscens (< 30 RLU i kök/våtrum), ammoniak (< 0,5 ppm) och neutralt ytpH (6,5–7,8).
Spara specificerad saneringsfaktura, vågsedlar/deponikvitton och före-/efterfoton som underlag för skadeståndskrav enligt JB 12 kap. 24 §.
Vid rättelseanmaning där hyresgästen själv beställt saneringen: bifoga saneringsintyget till förvaltaren före ombesiktningsfristens utgång.

Läs mer

Stoppa vräkning (JB 12:24) →Övergiven lägenhet (JB 12:27) →Vräkningssanering →För fastighetsägare →

Få hjälp med rätt sanering

Beskriv ditt behov så återkommer vi med besked om nästa steg och vilket underlag som behövs.

Beskriv ditt saneringsbehov Ring oss

Din förfrågan är inte bindande · Känsliga uppdrag hanteras diskret