Inrökt lägenhet vid flytt – hyresvärdens krav, besiktning & hur du slipper skadestånd
Uppdaterad 4 november 20262 min läsningPublicerad av Saneringspartners redaktion
Kort svar
Enligt hyreslagen (Jordabalken 12 kap. 24 §) räknas gulnade tak, nikotinrinningar och inpyrd cigarettrök vid avflyttning inte som normalt slitage utan som en ersättningsgill skada. Om lägenheten lämnas osanerad debiterar hyresvärden ofta 60 000–150 000 kr för totalrenovering. Genom att beställa fackmässig alkalisk nikotintvätt, ventilationsrengöring, lukteliminering och 2-skikts diffusionsspärrande spärrmålning med skriftligt besiktningsintyg före utflyttning godkänns besiktningen till en bråkdel av kostnaden.
Snabbfakta
- Lagrum: Jordabalken 12 kap. 24 § (Hyresgästens vårdplikt och skadeståndsansvar vid onormalt slitage)
- Besiktningsmannens 5 kontrollpunkter: tak/väggar, garderober/köksstommar, fönsternischer, frånluftsdon och lukt efter 24 h stängt
- 50 % RUT-avdrag gäller på hela den kemiska nikotintvätten och avfettningen inför avflyttning
- Skriftligt sanerings- och spärrmålningsintyg lämnas över vid nyckelåterlämningen
Att flytta från en hyresrätt där det har rökts inomhus – eller att som anhörig ta hand om en avflyttning när en äldre förälder flyttar till äldreboende eller avlider – skapar ofta stor oro inför hyresvärdens avflyttningsbesiktning.
Den här guiden går igenom exakt vad besiktningsmannen tittar och luktar efter, vad hyreslagen säger och hur du genom en strukturerad sanering av inrökt lägenhet lämnar över bostaden godkänd och utan skadeståndskrav.
Samma tjänst finns lokalt, med ortens fastigheter och logistik: nikotinsanering i stockholm, nikotinsanering i göteborg, nikotinsanering i malmö.
Är det förbjudet att röka i sin lägenhet – och varför kräver hyresvärden ändå ersättning?
I de flesta äldre hyreskontrakt är det inte formellt förbjudet att röka inne i lägenheten så länge röken inte stör grannarna i trapphus eller via ventilationen (JB 12 kap. 25 §). Däremot har hyresgästen en lagstadgad vårdplikt enligt Jordabalken 12 kap. 24 §.
När tobaksrök har missfärgat tak, tapeter, fönsterbågar och snickerier och satt en skarp lukt i porösa material bedöms det i fastighetsrättslig praxis som onormalt slitage. Om lägenheten inte kan hyras ut till nästa hyresgäst utan sanering och spärrmålning har hyresvärden rätt att fakturera den avflyttande hyresgästen (eller dödsboet) för hela åtgärdskostnaden.
5 dolda fällor där besiktningsmannen upptäcker kvarvarande nikotin
Många försöker själva tvätta väggarna eller måla över med vanlig vit väggfärg inför besiktningen. Besiktningsmannen kontrollerar dock alltid de ytor som lekmän missar:
- 1. Frånluftsventiler och spiskåpa: Klibbig, brun nikotintjära inne i ventilationsdonet avslöjar direkt att det rökts i bostaden.
- 2. Garderobstak och obehandlade hyllplan: Rå spånskiva på undersidan av hyllplan och i garderobssocklar suger åt sig enorma mängder röklukt.
- 3. Mellan fönsterbågar och bakom radiatorer: Nikotin kondenserar mot kalla glasytor och stiger med konvektionsvärmen bakom elementen.
- 4. Eluttag, strömbrytare och dörrfoder: Gulnad plast och gulbruna rinningar i skarvar.
- 5. Nikotinblödning genom nymålad vattenburen färg: Gulflammiga fält i taket där tjäran blött igenom den nya färgen.
Så förbereder vi lägenheten så att den klarar avflyttningsbesiktningen
Vår avflyttningssanering följer ett fast besiktningsprotokoll. Först avfettas alla hårda och porösa ytor (inklusive garderober, köksskåp, fönsterbågar och ventiler) med alkalisk nikotintvätt (pH 10,5–12,5) och neutraliseras. Därefter genomförs oxidativ lukteliminering med ozon eller hydroxylradikaler.
Om ytskikten har gulnat eller blöder applicerar vi 2 skikt äkta diffusionsspärrande nikotinspärrfärg. Vid avslutad insats får du ett skriftligt sanerings- och spärrmålningsintyg med metodspecifikation att visa upp för besiktningsmannen.
Vanliga frågor
Kontakta oss direkt och skicka gärna besiktningsprotokollet. Om du fortfarande har tillträde till lägenheten under uppsägningstiden kan du i regel åtgärda anmärkningarna fackmässigt via oss och boka en ombesiktning innan nycklarna lämnas in.
Lokal sanering i större städer
Guiden gäller över hela landet – här hittar du samma tjänst med ortsspecifik logistik och vanliga fastighetstyper i våra hubbar.
Källor & myndigheter
Vill du läsa mer? Här är oberoende information från svenska myndigheter och informationstjänster. Länkarna öppnas i en ny flik.
Få hjälp med rätt sanering
Beskriv ditt behov så återkommer vi med besked om nästa steg och vilket underlag som behövs.
Din förfrågan är inte bindande · Känsliga uppdrag hanteras diskret