Sanera inrökt dödsbo och bostadsrätt inför visning och försäljning
Värdehöjande nikotinsanering, tjärneutralisering och spärrmålning av inrökt dödsbo inför mäklarvisning.
- Tydlig bedömning innan arbetet börjar
- Diskret hantering vid känsliga uppdrag
- Rätt metod för rätt sanering
- Serviceområde bekräftas före bokning
Steg 1 av 5
Första bedömning
- Din förfrågan är inte bindande.
- Du får en första bedömning.
- Vi återkommer med besked om möjlig tid när ärendet är bedömt.
- Du kan skicka bilder för snabbare återkoppling.
- Känsliga uppdrag hanteras diskret.
Kort svar
Att sanera ett inrökt dödsbo inför försäljning eller återlämning innebär att mångårig nikotin- och tjärbeläggning, tredjehandsrök (THS) och röklukt elimineras ur tak, väggar, snickerier och ventilation innan bostaden visas. Saneringspartner kombinerar tömning av dödsbo med alkalisk nikotinemulgering (pH 10,5–12,5), gasfasoxidation och 2-skikts katjonisk/shellackbaserad spärrmålning samt utfärdar skriftligt luktfrihets- och saneringsintyg till fastighetsmäklare och BRF.
Nikotinsanering är borttagning av nikotin ur skikt och fogar – typiskt 6 000–40 000 kr beroende på antal rum.
Betyg 4,92 av 5 – sammanställt av 32 omdömen
När en avliden person har rökt inomhus under tio, tjugo eller trettio år sätter sig nikotin och tobakstjära inte bara i tapeter och tak, utan även i köksstommar, garderober, fönsterbågar och frånluftsdon. Vid en bostadsförsäljning leder obehandlad röklukt och gulbruna tak nästan alltid till kraftigt reducerat budintresse och prisavdrag på 10–18 % av marknadsvärdet, eftersom spekulanter fruktar dolda nikotinskador. Genom att genomföra en fackmässig nikotinsanering och tvåskikts spärrmålning direkt efter tömningen av dödsboet förvandlas objektet till en luktfri, vitmålad och visningsklar bostad med dokumenterat saneringsintyg.
Vad kostar nikotinsanering?
Priset beror på hur länge det rökts, antal rum och om spärrmålning eller byte av skikt behövs. Kostnadsbilden lämnas efter bedömning och innan arbetet börjar.
Räcker det att tvätta?
Sällan. Nikotin sitter i fogar och skikt och kommer tillbaka när fukten ändras om det bara tvättas. Vid genomträngda ytor behövs spärrning eller byte.
Kan man sanera efter brand själv?
Sot i ventilation och genomträngda material kräver utrustning och avgränsning. Enklare ytor kan rengöras, men lukt i kanaler brukar kräva insats.
Senast uppdaterad: Redaktion: Saneringspartners redaktion
När behövs sanera inrökt dödsbo inför försäljning?
- När ett dödsbo (bostadsrätt eller villa) är inrökt och ska läggas ut till försäljning via mäklare
- När hyresvärd kräver nikotinsanering och återställning av inrökt hyreslägenhet i dödsbo
- Vid gulbruna nikotinrinningar på tak, tapeter, lister och element som sänker helhetsintrycket
- När arvegods, möbler eller böcker ur dödsboet luktar tobaksrök och behöver luktsaneras separat
- När spekulanter och besiktningsman efterfrågar intyg på att nikotinspärr är fackmässigt utförd
- När dödsbodelägare vill ha en samlad leverantör för både tömning, nikotinsanering och spärrmålning
Vad påverkar priset?
Vad kostar det? En komplett nikotintvätt, luktbehandling och 2-skikts spärrmålning av ett inrökt dödsbo (2–3 rum och kök) ligger ofta mellan tjugofemtusen och femtiofemtusen kronor beroende på kvadratmeter och om tapetrivning ingår. Kostnaden faktureras dödsboet (0 % ROT/RUT för dödsbo enligt IL 67 kap. 11 §) och tas upp som en skuld/omkostnad i bouppteckningen eller dras som förbättrings-/försäljningsutgift vid reavinstberäkningen.
- Bostadens kvadratmeter, antal rum och takhöjd
- Nikotinbelastningsgrad (N1–N3) och om nikotinmättade tapeter måste rivas
- Om tömning och bortforsling av dödsboets lösöre ska utföras i samma entreprenad
- Om 2-skikts spärrmålning ska kompletteras med slutlig vit täckmålning inför visning
- Antal garderober, innerdörrar och köksstommar som ska invändigt saneras
Priset bedöms alltid individuellt. Du får en kostnadsbild innan arbetet börjar – se priser & offert.
Du får besked om vilket underlag som behövs och vad som kan prissättas innan något arbete beställs. Din förfrågan är inte bindande.
Metoder som kan användas
Rätt metod väljs efter material, orsak och omfattning – ofta i kombination.
| Problem | Möjlig metod | Kommentar |
|---|---|---|
| Mångårig nikotin- och tjärfilm i tömt dödsbo | Alkalisk mikroemulsionstvätt (pH 10,5–12,5) + neutraliserande varmvattensköljning | Löser fettbunden tjära på alla hårda ytor, snickerier och bakom radiatorer |
| Nikotingenomslag och gulnande tak inför visning | 2-skikts katjonisk eller shellackbaserad diffusionsspärr + vit täckmålning | Låser porstrukturen i gips och betong så att nikotin aldrig blöder igenom |
| Röklukt i garderober, frånluftsdon och utvalt arvegods | Demontering/rengöring av don samt kontrollerad ozon-/hydroxylbehandling (< 0,05 ppm restozon) | Verifieras med luktkontroll 48 timmar efter avslutad insats |
Tydlig process från första kontakt till färdig miljö
- 1
Skadebedömning
Du beskriver skadan, berörda ytor och om försäkring är inblandad. Vi bedömer sot, lukt och vilka material som påverkats.
- 2
Plan & offert
Omfattning, metod och eventuell samordning med försäkringsbolag redovisas innan start.
- 3
Rengöring & lukt
Sot, nikotin och lukt åtgärdas med rätt teknik för respektive material.
- 4
Kontroll
Vi kontrollerar resultatet och dokumenterar utfört arbete vid behov.
Det här kan vi hjälpa med
- Kostnadsfri värderings- och statusbedömning i samråd med dödsbodelägare eller mäklare
- Samordnad tömning och källsortering av rökskadat lösöre vid behov
- Alkalisk nikotintvätt av samtliga tak, väggar, snickerier, garderober och våtrum
- Rengöring av ventilationsdon, kåpa och spaltventiler
- Gasfasbehandling och tvåskikts spärrmålning av tak och väggar
- Skriftligt sanerings- och luktfrihetsintyg att bilägga mäklarens objektsbeskrivning
Få en första bedömning
Beskriv ditt behov så återkommer vi med nästa steg. Du kan skicka bilder för snabbare och säkrare bedömning.
Teknisk & Författningsmässig Specifikation
Mätgränsvärden, föreskrifter och avdragsregler vid sanera inrökt dödsbo inför försäljning
| Mätmetod & kontrollgränsvärde | Alkalisk nikotintvätt (pH 10,5–12,5), fria flyktiga ämnen (PID/TVOC) < 0,05 ppm, ytkloridhalt < 10 µg/cm² (vid sot) samt 2-skikts diffusionsspärrande spärrmålning. |
|---|---|
| Tillämplig lagstiftning & föreskrift | Miljöbalken 9 kap. 3 §, Arbetsmiljöverkets gränsvärden AFS 2018:1 (restozon < 0,05 ppm) samt Avfallsförordningen (SFS 2020:614). |
| Skattereduktion & försäkringsvillkor | 30 % ROT-avdrag vid tapetrivning och spärrmålning i ägd bostad · 50 % RUT-avdrag vid ren saneringsstädning i eget aktivt boende · Brand-/sotskador via försäkring. |
| Slutdokumentation & överlämning | Kemiskt yt- och luktprotokoll (pH-, TVOC- och kloridkontroll), skiktspecifikation för spärrfärg samt saneringsintyg inför försäljning eller ny uthyrning. |
Fördjupad Biologisk, Kemisk & Juridisk Specialistdokumentation
Hygiengränsvärden, 3-fraktionssortering och juridisk ansvarsmatris för sanera inrökt dödsbo inför försäljning
Klicka på respektive fackmodul nedan för kalibrerade hygien- och luktgränsvärden enligt SS-EN 14885, AFS 2018:4 och AFS 2018:1, skatte- och dödsboregler enligt Ärvdabalken 18 kap. och IL 67 kap. samt hyresrättsligt och kommunalt underlag enligt Jordabalken 12 kap. 24–27 §§ och SoL 4 kap. 1 §.
Biologiska, Kemiska & Lukttekniska Frisläppningsgränser (SS-EN 14885, AFS 2018:4 & AFS 2018:1)
| Kontrollparameter | Mätinstrument & Metod | Godkänt Gränsvärde | Författningsstöd |
|---|---|---|---|
| Biologisk Ytrenhet (ATP) | ATP-bioluminiscenssvabb på sanerade kontaktytor (Hygiena SystemSure Plus) | < 10 RLU (lik-/blodsanering) · < 30 RLU (socialsanering) | SS-EN 14885 · EN 14476 / EN 13704 · AFS 2018:4 |
| Ammoniak, Urinsyra & Lukt-VOC | UV-A-fluorescens (365–395 nm), PID-detektor (10,6 eV) & NH₃-elektrokemisk sensor | < 0,5 ppm NH₃ · < 0,05 ppm TVOC · luktfri 48 h | Miljöbalken 9 kap. 3 § · FoHMFS 2014:14 |
| Nikotin-, Tjär- & Kemisk Restfrihet | Alkalisk tensidtvätt (pH 10,5–12,5), ytpH-kontroll & restozonmätning före återinträde | < 0,05 ppm O₃ · neutralt ytpH 6,5–7,8 · 2-skikts spärr | Arbetsmiljöverket AFS 2018:1 (NGV/KGV) |
| Smittförande Avfall & Luftrening | HEPA H14-undertryckshållning & försegling i UN 3291-godkända behållare | 99,995 % H14-avskiljning · EWC 18 01 03* spårbarhet | ADR-S (MSBFS) · Avfallsförordningen (2020:614) |
Skattereduktion (50 % RUT / 30 % ROT vs. 0 % Dödsbo), Bouppteckning & Försäkringsvillkor
Enligt Inkomstskattelagen (1999:1229) 67 kap. 11–19 §§ gäller tydliga gränser mellan aktivt boende och dödsbo: vid socialsanering, grovstädning och saneringsstädning i eget aktivt boende berättigar arbetskostnaden för städmomentet till 50 % RUT-avdrag (upp till 75 000 kr/person och år), och vid spärrmålning eller golvfriläggning i ägd bostadsrätt/villa medges 30 % ROT-avdrag. För arbete som utförs efter dödsfallet i ett dödsbo medges 0 % RUT/ROT-avdrag; istället dras sanerings- och tömningsfakturan av som prioriterad skuld i bouppteckningen enligt Ärvdabalken (1958:637) 18 & 20 kap.
Vid sent upptäckt dödsfall, trauma eller biologisk kontaminering som skadat golvbeläggning, trossbotten eller fasta ytskikt omfattas utrivning, biologisk smittrening och luktsanering ofta av hem-, bostadsrätts- eller fastighetsförsäkringens plötsliga skademoment. Vi upprättar komplett skaderapport med ATP-protokoll och 3-fraktionsredovisning för både försäkringsbolag, bouppteckningsman och god man.
Hyresvärds-, BRF-, Socialtjänst- & Kronofogdeprotokoll (JB 12:24–27, BRL 7:9 & SoL 4:1)
För hyresvärdar, bostadsrättsföreningar, socialtjänst (SoL 4 kap. 1 § / LSS) och god man/förvaltare (Föräldrabalken 11 kap.) genomförs samtliga uppdrag med 100 % omärkta fordon och diskret klädsel. Vid vanvård, sanitär olägenhet eller verkställd avhysning genom Kronofogden (Utsökningsbalken 16 kap.) levererar vi rättssäkert fotoprotokoll, förvaringsförteckning enligt Jordabalken 12 kap. 27 § och specificerat skadeståndsunderlag enligt Jordabalken 12 kap. 24 & 25 §§ samt Bostadsrättslagen 7 kap. 9, 12 & 18 §§.
Leverantörsuppgifter för kommun, förvaltare & BRF: Saneringspartner i Sverige AB · Org.nr 559254-8027 · Momsreg.nr SE559254802701 · Godkänd för F-skatt · ID06-ackrediterad personal · Ansvarsförsäkring 10 MSEK · E-fakturering via Peppol BIS Billing 3.0 och Svefaktura · Spårbar rapportering av farligt/smittförande avfall (UN 3291 / EWC 18 01 03*) till Naturvårdsverkets avfallsregister enligt Avfallsförordningen (2020:614) 6 kap.
Kronofogdeavhysning (UB 16 kap.), Molekylär Luktnedbrytning (OH• 2,80 eV / O₃ 2,07 eV), ATP-Bioluminiscens & 12–36 Månaders Garanti
Kronofogdeavhysning & magasinering (Utsökningsbalken 16 kap. 1–12 §§ & Jordabalken 12 kap. 27 §): Vi bistår fastighetsägare, BRF och förrättningsmän vid verkställd avhysning och särskild handräckning med låsöppning, spårbar sortering, 3-månaders magasinering av kvarlämnad egendom samt sanering av omedelbar sanitär olägenhet och smittförande avfall (UN 3291).
Molekylär luktnedbrytning (oxidationspotential i eV): Svåra luktmolekyler (merkaptaner, kadaverin, putrescin, nikotin, urinsyra/ammoniak och smörsyra) bryts ned kemiskt utifrån oxidationspotential: hydroxylradikaler (OH• 2,80 eV), ozon (O₃ 2,07 eV), väteperoxid (H₂O₂ 1,78 eV) och klordioxid (ClO₂ 1,50 eV), kombinerat med alkalisk nikotinemulgering (pH 10,5–12,5) och bio-enzymatisk purinspjälkning.
Klinisk ATP-provtagning, kemisk restfrihet & omsorgsboende (FoHM/IVO): Slutkontroll verifieras med ATP-bioluminiscens (≤ 50 RLU allmänytor, < 10–30 RLU kritiska kontaktytor), ammoniakmätning (< 0,5 ppm) och pH-neutralisering (6,5–7,8). Vi utför även etappindelad social- och smittsanering i LSS-boende, äldreboende och omsorgslokal enligt FoHM och IVO.
Jour-/helgtaxa, prisdata & 12–36 månaders garanti: Samtliga entreprenader levereras med skriftligt mät- och garantibevis (12–36 månader beroende på åtgärd) inklusive kostnadsfri 30-dagars efterkontroll. Se även vår maskinläsbara pris-, ROT/RUT- och självriskmatris (JSON), tekniska fackdataset för specialistsanering (JSON) samt svensk SFS-, AFS- och BBR-lagstiftningskonkordans (JSON).
Värdeåterställnings- & Mäklar-ROI vid Försäljning (Dödsbo/Nikotin/Lukt) samt Rekvisitionsportaler för Socialtjänst, God Man & Begravningsbyrå
Vid försäljning av ett inrökt dödsbo, en luktsmittad bostadsrätt eller en eftersatt lägenhet ger en dokumenterad facksanering med skriftligt luktfrihets- och spärrmålningsintyg i regel 4–8× pengarna tillbaka i form av undviket budbortfall (10–18 % lägre slutpris vid osanerad visning).
| Objektstyp & skadegrad | Riktvärde sanering & spärr | Typiskt prisfall osanerat | Intyg till mäklare / BRF |
|---|---|---|---|
| Inrökt 2 rok (55 m², Nikotingrad N2–N3) | 24 000–42 000 kr | −150 000 till −320 000 kr | 2-skikts spärr- & TVOC-intyg |
| Dödsbo med lukt / biologisk kontaminering (3 rok) | 18 000–48 000 kr | −180 000 till −400 000 kr | ATP < 10 RLU & luktfrihetsintyg |
| Bostad med katturin i parkett/betong (1–2 rum) | 12 000–35 000 kr | −120 000 till −250 000 kr | UV-, enzym- & epoxispärrintyg |
Direktportaler & utskrivbara beslutsunderlag för beställare: För socialtjänst & biståndsbedömare (SoL 4:1) · För god man & förvaltare (FB 11 kap.) · För begravningsbyråer & boutredare · Checklista: Rekvisition vid misärsanering · Checklista: Besiktningsunderlag vanvård (JB 12:24)
Relaterade tjänster
Nikotinsanering
Rengöring och luktreducering där rök och nikotin satt sig i ytor.
Läs merSanering av inrökt lägenhet
Total nikotintvätt, tjärspaltning, ventilationsrengöring och kemisk spärrmålning av inrökt bostad.
Läs merSpärrmålning
Spärrgrund och målning efter nikotin, sot eller luktgenomslag i ytskikt.
Läs merDödsbosanering
Sanering, städning och luktåtgärder i samband med dödsbo.
Läs merDödsbo – helhetslösning
Tömning, städning, luktsanering och återställning av dödsbo – samlat.
Läs merRöklukt
Ta bort röklukt i bostäder och lokaler efter rökning eller rök.
Läs merFrågor om sanera inrökt dödsbo inför försäljning
Ja, i nästan samtliga fall. En inrökt bostadsrätt eller villa skrämmer bort en stor andel spekulanter på visningen och leder ofta till prisavdrag på hundratusentals kronor. När bostaden är fackmässigt nikotintvättad, spärrmålad och har ett skriftligt saneringsintyg kan mäklaren marknadsföra objektet utan luktreservation.
Folk frågar också
Räcker det att vädra för att bli av med röklukten?
Nej, vädring hjälper en kort stund men når inte lukten som trängt in i material som väggar, textil och ventilation. För ett varaktigt resultat behöver…
Läs guiden →Går röklukten verkligen att få bort helt?
I de flesta fall går det att få bort lukten så pass att bostaden upplevs ren och fräsch, genom kombinationen rengöring, spärrmålning och vid behov luk…
Läs guiden →Täcker hemförsäkringen alltid sanering efter brand och vattenskada?
Inte alltid. Plötsliga och oförutsedda skador, som en brand eller en akut vattenläcka, omfattas ofta, medan skador på grund av eftersatt underhåll, lå…
Läs guiden →Källor & myndigheter
Vill du läsa mer? Här är oberoende information från svenska myndigheter och informationstjänster. Länkarna öppnas i en ny flik.
Vi hjälper dig vidare – i din takt
Beskriv ditt ärende så hör vi av oss och vägleder dig genom nästa steg, diskret och utan stress.
Din förfrågan är inte bindande · Känsliga uppdrag hanteras diskret